Finanzierer im Spagat zwischen Neugeschäft und Bewältigung der Altlasten

Die aktuellen Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeichnen auf den ersten Blick ein positives Bild. Die Mitgliedsinstitute vergaben im ersten Halbjahr 2026 neue Immobiliendarlehen in Höhe von 80,4 Mrd. Euro und damit 8,5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Besonders deutlich fiel mit 14,3 Prozent der Zuwachs bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen aus. Bemerkenswert ist auch, dass das Neugeschäft bei Büroimmobilien um 9,6 Prozent gestiegen ist. Einschränkend muss man allerdings sagen: Alle dieses Zahlen gehen von einem im langjährigen Vergleich weiterhin niedrigen Niveau aus. Ein neuer Aufschwung lässt sich daraus noch nicht ableiten. Insgesamt ist das Volumen der Gewerbeimmobilienkredite um 3,5 Prozent gesunken, weil das Neugeschäft nicht ausreichte, um Tilgungen zu kompensieren.

Wie widersprüchlich die Lage derzeit ist, zeigen die jüngsten Zahlen der Helaba für das erste Halbjahr 2026. Der Konzerngewinn hat sich mehr als halbiert. Das Immobiliensegment verzeichnete sogar einen Verlust vor Steuern von 26 Mio. Euro. Zum Vergleich: Im Vorjahr stand noch ein Gewinn von 106 Mio. Euro. Die Risikovorsorge stieg von 26 auf 113 Mio. Euro. Gleichzeitig erhöhte aber sich das mittel- und langfristige Neugeschäft im Immobilienbereich von 3,0 auf 3,9 Mrd. Euro.

Das Beispiel sollte nicht verallgemeinert werden, zeigt aber ein wichtiges Muster: Die Banken müssen weiterhin Belastungen aus dem Immobiliengeschäft verarbeiten, sind aber gleichzeitig auch bereit, neues Geschäft zu machen. Die Probleme aus dem vergangenen Zyklus und die Finanzierung neuer Transaktionen laufen parallel.

Zinsentwicklung

Im August sind die kurz- und langfristigen Zinsen erneut gestiegen. Der 3-Monats-Euribor erhöhte sich von 2,46 Prozent zu Monatsbeginn auf 2,59 Prozent am Monatsende. Der 6-Monats-Euribor stieg im gleichen Zeitraum von 2,71 auf 2,77 Prozent.

Am langen Ende setzte sich der Anstieg ebenfalls fort. Der 10-Jahres-Swap lag Anfang August bei 3,20 Prozent und schloss den Monat bei 3,32 Prozent. Damit ist von der zwischenzeitlichen Entspannung nach dem Waffenstillstand im Irankrieg nichts mehr übrig.

Auch bei den Leitzinsen in der Eurozone zeigt die Tendenz nach oben: Für die nächste Sitzung der EZB am 10. September spricht derzeit vieles für eine erneute Erhöhung des Einlagenzinses um 25 Basispunkte. Die Inflation im Euroraum ist im August auf 3,3 Prozent gestiegen. Auch einer aktuelle Reuters-Umfrage unter 65 Volkswirten wird einheitlich eine Erhöhung des Einlagenzinses auf 2,5 Prozent erwartet. Die Mehrheit rechnet allerdings auch damit, dass dies zunächst der letzte Zinsschritt sein wird.

Diese Einschätzung deckt sich mit der Wahrnehmung der EZB, wie das Protokoll der letzten EZB-Sitzung zeigt: Der EZB-Rat sah im Juli zwar weiterhin erhebliche Risiken durch die hohen Energiepreise. Gleichzeitig waren die Hinweise auf indirekte und Zweitrundeneffekte noch vergleichsweise beruhigend. Interessant ist auch, dass die EZB den Anstieg der langfristigen Zinsen nicht ausschließlich auf höhere Inflationserwartungen zurückführt: Neben der Inflationskomponente spielen dabei auch die Realzinsen eine wichtige Rolle – und letztere sind ebenfalls gestiegen. Das bedeutet, dass die Zinsen auch nicht einfach wieder sinken werden, wenn die Inflation zurückgeht. Auch das Kapital an sich ist teurer geworden.

Anders als die oben zitierte Reuters-Umfrage erwartet das Handelsblatt auch mittelfristig höhere Zinsen. Auswertung des Mediums zufolge wird nicht nur mit einer Erhöhung im September gerechnet, sondern bis Mitte 2027 mit einem Einlagenzins von mindestens 3,0 Prozent. Mehrere Volkswirte halten diese Erwartungen jedoch für überzogen. Ihr Argument ist nachvollziehbar: Der aktuelle Inflationsschub ist weiterhin stark durch Energiepreise und damit durch einen Angebotsschock geprägt. Gegen die hohen Energiepreise selbst kann die EZB aber nichts tun.

Aus unserer Sicht ist deshalb zwischen dem nächsten Zinsschritt und dem weiteren Zinspfad zu unterscheiden. Eine Erhöhung im September ist angesichts einer Inflationsrate von 3,3 Prozent gut begründbar. Für eine schnelle Folge weiterer Erhöhungen müsste sich jedoch zeigen, dass der Energiepreisschock tatsächlich auf Löhne und andere Preise übergreift. Genau dafür gibt es bislang noch keine eindeutigen Hinweise.

Ausblick

Die Entwicklung am Immobilienfinanzierungsmarkt ist besser, als die Stimmung vermuten lässt. Das Neugeschäft wächst wieder, gleichzeitig zeigen die vdp-Preisdaten und das Beispiel Helaba, dass die Folgen der Krise noch lange nicht abgearbeitet sind. Vor allem bei Gewerbeimmobilien bleibt die Entwicklung schwierig.

Für die kommenden Monate dürfte deshalb die Zinsentwicklung entscheidend bleiben. Sollte die EZB im September erhöhen, danach aber abwarten, könnte sich das lange Ende stabilisieren. Verfestigt sich dagegen der Inflationsschub, werden die Finanzierungskosten weiter steigen. Für Kreditnehmer bleibt es daher weiterhin wichtig, Refinanzierungen frühzeitig vorzubereiten und nicht darauf zu setzen, dass die Zinsen kurzfristig wieder deutlich sinken. Im langfristigen Mittel ist auch das aktuelle Zinsniveau immer noch niedrig.