November 2017

Krisenängste nutzen sich ab

Die Immobilienmärkte laufen weiter heiß – die Transaktionen gehen trotzdem weiter. Erste Strategieänderungen sind aber zu beobachten.

Seit geraumer Zeit sind in der Immobilienwirtschaft die Immobilienblase(n), die drohende Zinswende und die bevorstehende Marktkorrektur in aller Munde. Die drohende Krise ist zum Dauerzustand geworden. Dennoch scheint es immer weiter zu gehen. Mittlerweile dominiert auch die Meinung, dass höhere Zinsen zunächst kein Ende des Preisanstiegs bedeuten müssen – im Gegenteil. Sobald die Zinsen anfangen zu steigen, werde der Run auf die Immobilien erst richtig losgehen, da viele noch schnell einsteigen wollen. Für diese Annahme spricht zumindest, dass seit Oktober 2016 die Zinsen bei zehnjähriger Festschreibung von etwa 0,9% langsam auf mittlerweile 1,5% gestiegen sind. Den Immobilienpreisen hat dies nicht geschadet – die Preissteigerungen sind weitergegangen.

Zwar betonen unisono alle Marktteilnehmer, dass sie übertrieben hohe Preise nicht akzeptieren. Schlussendlich findet sich aber dann doch immer jemand, der die Transaktion vollzieht. Im seltensten Fall sind es dabei Spekulanten, die auf weiter steigende Preise hoffen. Ein reines Durchhandeln ist beim aktuellen Preisniveau kaum noch möglich. Auch Baugenehmigungen werden vielerorts nur noch erteilt, wenn auch tatsächlich gebaut wird. Werte werden nicht mehr allein durch Zeitverlauf gesteigert, sondern durch gute Ideen und neue Ansätze, die dann auch einen hohen Einkaufspreis rechtfertigen können. In Summe durchlebt die Immobilienwirtschaft derzeit eine vergleichsweise ereignisarme, aber sehr managementintensive Zeit.

Finanzbarometer

Zinsentwicklung

Der Zehn-Jahres-Zinsswap sank zum Monatsende auf 0,86 Prozent. Ausgangspunkt war der der Endwert des Vormonats von 0,93 Prozent. Der Sechs-Monats-Euribor blieb mit Werten zwischen -0,272 und -0,276 Prozent im Wesentlichen unverändert. Auch beim Drei-Monats-Euribor ergaben sich im Monatsverlauf nur kleine Schwankungen zwischen -0,329 und -0,331 Prozent. Hier ergaben sich keine Änderungen zum Vormonat.

Ausblick

Auch die Geldpolitik liefert weiterhin keinen Grund zur Sorge. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrer letzten Sitzung Ende Oktober eine Reduktion des Volumens ihrer Anleihekäufe von monatlich 60 auf 30 Mrd. Euro ab Januar 2018 beschlossen. Viele Medien haben dies bereits als Einstieg in die Zinswende interpretiert. Dabei ist zum einen die Laufzeit des Ankaufsprogramms bis auf unbestimmte Zeit, mindestens jedoch bis September 2018 verlängert worden. Zum anderen erhöht die EZB ihr Engagement weiterhin. Fällige Anleihen werden laufend ersetzt, zusätzlich werden monatlich für 30 Mrd. Euro neue Wertpapiere gekauft. Die Folge: Das Bilanzvolumen wird also nur weniger schnell ausgeweitet als zuvor. Zudem hat sich die EZB ausdrücklich vorbehalten, das Volumen auch wieder stärker auszuweiten, sofern sich die Inflation nicht wie gewünscht entwickelt. Auch die Leitzinsen wurden unverändert auf dem niedrigen Niveau belassen, so dass bei kurzen Laufzeiten nicht mit Zinserhöhungen zu rechnen ist. Bei längeren Laufzeiten haben sich auf dem Markt auch ohne Änderung der Geldpolitik bereits für höhere Zinsen ergeben. Obwohl die EZB durch das Ankaufsprogramm mindestens noch für ein Jahr die Nachfrage ausweitet, halten wir weitere moderate Zinssteigerungen im langfristigen Bereich für möglich.

 

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