November 2016

Geplante Regulierung der Wohnimmobilienkredite ohne Auswirkungen

Die deutsche Immobilienwirtschaft wird derzeit eher weniger von aktuellen politischen Themen umgetrieben: Die Aufregung über den Brexit hat sich im Wesentlichen gelegt. Auch die Wahl in den USA, egal wie sie ausgehen mag, wird die Immobilienmärkte in Deutschland kurzfristig nicht  beeinflussen. Darüber hinaus ist eine Zinswende derzeit kein Thema. Es ist damit zu rechnen, dass die EZB im Dezember eine Verlängerung des Ankaufsprogramms ankündigen wird.

Hingegen sind die aktuellen Pläne der Bundesregierung zur weiteren Regulierung der Kredite für Wohnimmobilien ein Thema, dass die Marktteilnehmer derzeit sehr beschäftigt. Dazu liegt ein Entwurf des Bundesministeriums der Finanzen vor, wonach die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Bedarfsfall Regelungen erlassen darf, welche die Kreditvergabe für Wohnimmobilien einschränken. Vorgesehen sind Begrenzungen des LTV, Anforderungen an die Tilgungshöhe und Grenzen für die Belastungsgrenze, d.h. Verhältnis von Schuldendienst und Einkommen sowie von Schuldenhöhe und Einkommen. Ziel soll es sein, der Bildung einer Immobilienblase entgegenzuwirken. Aus unserer Sicht können die Maßnahmen aber nur insofern greifen, als eine Immobilienblase auch tatsächlich durch Kreditvergabe entsteht. Dies muss aber keineswegs der einzige Grund für eine Überhitzung sein. Bereits jetzt wird eine Vielzahl von Transaktionen substantiell von Eigenkapitalgebern finanziert. Wenn hingegen mit diesem Ansatz auch die Banken vor den Auswirkungen einer möglichen Immobilienblase geschützt werden sollen, werden diese Maßnahmen nicht ausreichen. Hierzu wäre eine Steigerung der Eigenkapitalquote sinnvoller.

Das ursprünglich vorgesehene Register für Wohnimmobilienkredite ist in dem Referentenentwurf nicht mehr vorgesehen. Banken und Bankenverbände haben dies begrüßt, da ein Register einen substantiellen organisatorischen Aufwand bedeutet hätte. Diese Freude ist – zumindest aus Sicht der Immobilienwirtschaft – vielleicht etwas voreilig. Hiermit wird der BaFin das Recht und damit auch die Pflicht gegeben, in den Markt einzugreifen, ohne dass sie überhaupt genaue Kenntnis über den Zustand des Marktes hat. Dies erhöht zwangsläufig das Risiko, dass ein Eingriff der BaFin zur Unzeit kommt – entweder zu früh und damit unnötig oder zu spät.

Finanzbarometer

Zinsentwicklung

Die langfristigen Zinsen sind im Oktober unter Schwankungen erneut leicht gestiegen. Der Zehn-Jahres-Zinsswap betrug am Monatsanfang 0,30 Prozent und stieg bis zum Monatsende auf 0,50 Prozent. Der Sechs-Monats-Euribor gab hingegen zum Monatsende nochmals nach und sank auf von -0,202 auf -0,212 Prozent. Der Drei-Monats-Euribor sank ebenfalls von -0,301 auf -0,313.

Ausblick

Aus unserer Sicht ist es grundsätzlich richtig, dass die Finanzaufsicht in Krisensituationen detaillierte und zeitnahe Informationen über die Entwicklung der Immobilienkredite hat, um geeignete Maßnahmen zum richtigen Zeitpunkt zu ergreifen. Ohne das oben genannte Kreditregister hat die BaFin diese Informationen nicht. Wie überall sonst gilt daher auch hier: Therapie ohne Diagnose ist wenig sinnvoll. Sollte der Referentenentwurf in der aktuellen Fassung umgesetzt werden, halten wir derzeit die Auswirkungen in der Praxis für überschaubar. Im Gegensatz zur Wohnimmobilienkreditrichtline, die in sehr kurzer Frist für alle Verbraucherkredite umgesetzt werden musste, ist der aktuelle Entwurf nur eine Option für den Krisenfall. Anzeichen für eine Krise sind für uns trotz der hohen Dynamik in vielen Märkten derzeit nicht erkennbar.