November 2015

Gut gelaunte Übertreibung

Die Laune auf der Expo war hervorragend. Die meisten Teilnehmer rechnen weiterhin mit guter Marktlage und weitgehend auch mit weiter steigenden Preisen. Das Preisniveau ist aber mittlerweile vielerorts bereits so hoch, dass nur wenige sich nicht fragen, wie lange diese Übertreibung noch weiter gehen kann. Die positive Botschaft ist, dass viele Transaktionen nicht mehr zustande kommen, da die Käufer vorsichtig werden. Viele befürchten, sich zukünftig für offensichtlich überteuerte Einkaufspreise rechtfertigen zu müssen. Die Banken sind hierbei in der Regel nicht das Problem. Auch beim derzeitigen Preisniveau sind Finanzierungen möglich.

Dabei setzt sich der Drang nach B-Lagen fort. Unter den Experten besteht weitreichender Konsens, dass eine A-Lage in einem B-Standort besser ist als ein vermeintliches Core-Objekt an einem A-Standort. Letzteres ist in der Regel so überteuert, dass ein Core-Status unter Berücksichtigung des Abwertungsrisikos eigentlich nicht mehr gerechtfertigt ist. A-Standorte in A-Lagen werden daher beim aktuellen Preisniveau nur noch umgesetzt, wenn der Investor trotz Warnung der Berater darauf besteht. Und hier setzen dann auch die Finanzierer restriktive Covenants durch. 

In Summe sind aber nicht nur die Banken, sondern auch die Mezzanine- und Eigenkapitalgeber sehr aufnahmebereit. Die Transaktionen unter Beteiligung von Debt Funds und vergleichbaren Institutionen nehmen zu. Diese machen den Banken zunehmend Konkurrenz und bieten häufig die gesamte Finanzierung inkl. der Senior-Tranche an. Zwar ist der Zinssatz insgesamt häufig höher, für den Kunden kann dies dennoch attraktiv sein. Da in der Regel deutlich niedrigere Tilgungen verlangt werden, ergibt sich in Summe ein Liquiditätsvorteil.

Die Zinsentwicklung zeigte im Oktober erneut fallende Tendenzen. Der Zehn-Jahres-Zinsswap sank von 0,97 auf 0,90 Prozent. Der Drei-Monats-Euribor fiel von  -0,043 auf  -0,064, der Sechs-Monats-Euribor von 0,027 auf 0,008 Prozent.

Finanzbarometer

Zinswende weiterhin unwahrscheinlich

Die Rechtfertigung zu guter Laune ergibt sich aus den Aussichten auf den Kapitalmärkten. Von den Zentralbanken Chinas, Europas oder Großbritannien ist aktuell ohnehin kein Signal zu steigenden Zinsen zu erwarten. Im letzten Monat bestand noch eine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass wenigstens die US-Amerikanische Zentralbank ihre sehr exzessive Geldpolitik etwas zurückfährt. Das allein hätte noch keine Zinswende bedeutet, sondern bestenfalls eine langsame Annäherung an normale Verhältnisse. Die Geldvermehrung des Federal Reserve System ist und war seit dem Beginn der Finanzkrise stets deutlich expansiver als beispielsweile die der Europäischen Zentralbank. Die jüngsten Äußerungen aus dem Direktorium lassen aber auch nur eine Drosselung der Geldvermehrung unwahrscheinlich erscheinen. Zwar befürwortet die Präsidentin weiterhin eine Erhöhung der Leitzinsen im Dezember. Zwei weitere Mitglieder des zuständigen Gremiums haben ihr jedoch bereits öffentlich widersprochen.