Mai 2016

Banken und die Alternativen

Bankfinanzierungen gelten als wenig innovativ und sind außerdem von ermüdenden Prozessen begleitet, die von einem gigantischen Regulierungsapparat immer weiter aufgebläht werden. Auch wenn die gewerbliche Immobilienfinanzierung zumindest von vielen Verbraucherschutzregelungen verschont bleibt, so sind die gesetzlichen Anforderungen des Risikomanagement an Banken und Sparkassen weiterhin hoch. Banken prüfen daher nicht nur Risiken sehr detailliert und fragen auch während der Laufzeit der Finanzierung permanent aktuelle Informationen ab, sondern sie fordern zusätzlich auch in respektablem Umfang Eigenkapital oder eigenkapitalersetzende Sicherheiten. Weitere Regulierungen des Risikomanagements von Banken sind zu erwarten, die sich in substantieller Verteuerung der Zinskonditionen und Anforderungen an Sicherheiten niederschlagen können. BF.direkt und IREBS haben daher das Thema Alternative Finanzierungen in den Mittelpunkt ihres gemeinsamen Jahreskongresses „Finanzierung für die Real Estate Industrie“ gestellt, der am 20. April 2016 in Frankfurt am Main stattgefunden hat.

Die erste Alternative ist der Kapitalmarkt. Ist man als Schuldner bereits ein börsennotiertes Unternehmen und verfügt über ein anerkanntes Rating, ist der Gang an die Börse auch für das Fremdkapital die logische Konsequenz. Neben vergleichsweise günstigen Zinskonditionen sind auch die sonstigen Vertragsbedingungen sehr attraktiv. In der Regel werden für derartige Unternehmensanleihen keine Sicherheiten gestellt und der Verwendungszweck ist nicht festgelegt. Der wesentliche Nachteil sind die hohen Emissionskosten, die eine Darlehensaufnahme deutlich unterhalb 100 Millionen Euro in der Regel wenig attraktiv machen.

Deutlich weniger aufwendig sind Schuldscheindarlehen, die zwar frei übertragbar sind, aber als nicht börsengehandelte Wertpapiere einen deutlich geringeren Aufwand benötigen. Ganz ohne rechtliche Prüfung und Aufbereitung ist allerdings auch dieser Weg nicht, so dass auch hier ein Mindestvolumen von 25 Mio. Euro sinnvoll ist. Versicherungsgesellschaften und Kreditfonds sind weitere, sehr flexible Finanzierungspartner. Allerdings sind hier die regulatorischen Anforderungen kaum geringer als bei den Banken, was sich in entsprechendem Dokumentationsaufwand niederschlägt. Ein nicht zu unterschätzender Partner sind Private Equity Fonds und andere Mezzanine-Kapitalmarktgeber, die mittlerweile nicht selten auch die Seniortranche zu attraktiven Konditionen mit übernehmen. Aber auch diese Kapitalgeber verlangen detaillierte Informationen und wollen darüber hinaus nicht selten in den Entscheidungsprozess mit eingebunden werden. Trotzdem können alle die oben genannten Finanzierungsquellen je nach Objekt und Struktur des Schuldners eine sinnvolle Alternative zur klassischen Bankfinanzierung darstellen. Allenfalls Crowdfunding-Modelle sind unserer Einschätzung nach gerade bei komplexeren Objekten derzeit noch keine wirkliche Alternative.

Finanzbarometer

Zinsentwicklung

Die Zinsentwicklung im April war weitgehend konstant mit leicht steigender Tendenz. Der Zehn-Jahres-Zinsswap ist gegenüber dem Stand am Monatsanfang um 8 Basispunkte von 0,54 auf 0,66 Prozent gestiegen. Hingegen sank der Sechs-Monats-Euribor von -0,131 auf -0,141 Prozent. Der Drei-Monats-Euribor sank leicht weiter von -0,245 auf -0,251 Prozent.

Alternative als Ergänzung

Alternative Finanzierungen sind mittlerweile kein Nischenprodukt mehr und werden heute von Finanzierern aus der Immobilienwirtschaft selbstverständlich als Kapitalquelle  in Betracht gezogen. Auch unter dem Gesichtspunkt einer Risikostreuung und dem Aufbau von Geschäftsbeziehungen zu weiteren Finanzierungspartnern sehen viele Marktteilnehmer alternative Kapitalgeber als sinnvolle Ergänzung zur klassischen Bankfinanzierung an. Eine vollständige Substituierung von Banken durch alternative Finanzierungen ist hingegen aus unserer Sicht nicht abzusehen und auch nicht sinnvoll.