Februar 2016

Hohe Dynamik zu Jahresbeginn

Wenngleich nicht unerwartet, so war der Markt zu Jahresbeginn dennoch untypisch dynamisch. Die Endjahres-Rallye aus dem Dezember setzte sich damit nahezu unvermindert im Januar fort. Wir erwarten bereits jetzt ein starkes erstes Quartal, vergleichbar zu Q4/2015. Der Markt präsentiert sich auch bezüglich der Preisentwicklung weiterhin robust. Auffällig sind die Veränderungen auf der Finanzierungsseite. Zum einen werden Immobilienfinanzierungen für die Banken wieder profitabler – und damit teurer. Die Umfrageergebnisse des BF.Quartalsbarometers aus Q1/2016 berichten von deutlich gestiegenen Margen der Banken, sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei der Finanzierung von Projektentwicklungen. Es wird sich aber zeigen, ob diese Entwicklung auch nachhaltig ist. Zunächst könnte man vermuten, dass die Ursache der Kostensteigerung in der aktuell nochmals deutlich erhöhten Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen zu sehen ist. Aber es besteht weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang nach werthaltigen Finanzierungen. Viele Finanzinstitute wären ohne weiteres in der Lage auch ein noch stärkeres Neugeschäft auf die Bücher zu nehmen. Aus unserer Sicht ist die Ursache der höheren Margen eher in der nochmals angestiegenen Transaktionsgeschwindigkeit zu sehen. Bei vielen Marktteilnehmern hat im Moment ein reibungsloser und schneller Abschluss deutlich höhere Priorität als die Minimierung der Finanzierungskosten. Dies führt zwangsläufig dazu, dass Verhandlungspotentiale nicht ausgereizt werden und auch Banken zum Zuge kommen, die sich ansonsten im reinen Preiswettbewerb nicht durchsetzen können.

Weiterhin beobachten wir, dass zunehmend längerfristige Finanzierungen verlangt und abgeschlossen werden. Dies gilt nicht nur für das Neugeschäft; auch Bestandfinanzierungen werden verstärkt durch Forward Deals und Swaps gesichert. Aus unserer Sicht gibt es allerdings keine erkennbaren Anzeichen einer Zinswende. Zwar hat die US-amerikanische Notenbank im Dezember eine kleine Zinserhöhung umgesetzt. Gleichzeitig hat aber die Europäische Zentralbank nachdrücklich bekräftigt, dass sie mittelfristig sowohl an den niedrigen Leitzinsen wie auch am Ankaufprogramm längerfristiger Anleihen festhalten wird. Auch die jüngste Entscheidung der japanischen Notenbank, ebenfalls negative Einlagezinsen einzuführen, zeigt an, dass der Zeitpunkt für eine globale Zinswende noch lange nicht erreicht ist.

Finanzbarometer

Zinsentwicklung

Auch die jüngste Zinsentwicklung zeigt keine Anzeichen einer Zinserhöhung. Zum einen sank der Zehn-Jahres-Zinsswap im Verlauf des Januars um 17 Basispunkte von 0,95 auf 0,78 Prozent. Zum anderen sank der Sechs-Monats-Euribor wieder von -0,041 auf -0,083 Prozent. Auch der Drei-Monats-Euribor fiel weiter von -0,132 auf -0,160 Prozent.

Keine Anzeichen für Zinserhöhungen

Nahezu alle makroökonomischen Daten sprechen gegen eine Abkehr der Zentralbanken von der Niedrigzinspolitik. Natürlich ist es immer möglich, dass andere Marktteilnehmer kurzfristige Zinsschwankungen verursachen. Unserer Auffassung nach könnte aber aktuell nur ein vollständiges Umdenken in der Geldpolitik ein substantielles Ansteigen des Zinsniveaus bewirken. So sinnvoll dies aus wissenschaftlicher Sicht auch wäre, so wenig wahrscheinlich erscheint dies im aktuellen politischen und wirtschaftlichen Umfeld.