April 2015

Man spricht Deutsch

Auf der MIPIM setzt sich der bisherige Trend fort. Wie erwartet sind alle deutschen Markteilnehmer bullisch. Käufer und Banken, aber auch Verkäufer geben sich gut gelaunt. Es herrscht ein deutscher Hype, viele Transaktionen werden anberaumt und alle glauben, dass die Preise noch weiter steigen.

Es stellt sich aus unserer Sicht dennoch die Frage, bei welcher Rendite das Ende erreicht ist. Derzeit werden durch den Druck des Anlagekapitals in Prime-Locations Renditen von unter 5 Prozent  erzielt, bei denen eine sinnvolle Bewirtschaftung der Immobilien kaum noch möglich ist. Auch deswegen werden Investoren immer kreativer, um an Assets zu kommen. Vor allem setzt sich der Trend fort, dass auch konservative Anleger zunehmend ins Entwicklungsrisiko gehen, um noch halbwegs vertretbare Renditen zu erzielen.

Auf der MIPIM war aber auch ein leichtes Nachbeben durch die überraschende Insolvenz der Düsseldorfer Hypothekenbank zu spüren. Die Übernahme durch den Bundesverband deutscher Banken (BdB) hat zwar die unmittelbare Brisanz eines Konkurses abgewendet. Es bleibt aber ein leichtes Misstrauen, ob nicht noch andere Institute substantielle Anleihebestände der Hypo Alpe Adria in den Büchern haben. 

Finanzbarometer

Der neue Geldregen

Seit einem Monat läuft es nun, das große, neue Quantitative-Easing-Programm der Europäischen Zentralbank (EZB). Monatlich 60 Mrd. und insgesamt 1.140 Mrd. Euro an Staatsanleihen sollen angekauft werden. Dieser Entschluss kommt sehr spät. Während die US-amerikanischen Notenbanken ihr Ankaufprogramm bereits beendet haben und sogar Zinserhöhungen planen, fängt die EZB erst im Jahre 7 nach Lehman an. Nicht nur von Seiten der Wissenschaft werden die Auswirkungen auf die Realwirtschaft skeptisch beurteilt. Auf den Finanzmärkten zeigen sich hingegen deutliche Reaktionen.

Neben den drastischen Veränderungen der Wechselkurse sind vor allem die Renditen nochmals deutlich gesunken. Investoren müssen sich nun längerfristig binden, um überhaupt noch positive Renditen zu erzielen. Staatsanleihen sind mittlerweile ein spekulatives Investment. Bei mittleren Laufzeiten von 5 bis 7 Jahren weisen die Staatsanleihen von sieben Ländern bereits negative Renditen aus. Gewinne lassen sich hier nur noch realisieren, wenn man auf weiter sinkende Kurse spekuliert und die Wertpapiere rechtzeitig wieder abstößt. Bei steigenden Zinsen drohen hingegen sogar weitere Kursverluste. Und das Zinsänderungsrisiko wird umso größer, je länger die Laufzeit der Wertpapiere ist.

Zinsensenkung

Der 10-Jahres-Zinsswap sank im März als Reaktion auf das QE-Programm der EZB von 0,70 auf 0,61 Prozent. Auch im kurzfristigen Bereich zeigen sich die Auswirkungen der Verschiebung der Zinsstrukturkurve. Der Drei-Monats-Euribor sank nochmals von 0,039 auf 0,021 Prozent. Der Sechs-Monats-Euribor sank nochmals von 0,110 auf 0,088 Prozent. Ein negativer Euribor ist damit in Reichweite.

Zinsen lassen sich nicht zuverlässig vorhersagen. Wer an die Prognose der Bewertung durch Finanzmärkte glaubt, kann aus den aktuellen Bond-Futures ablesen, dass Zinsen langfristig niedrig bleiben werden. Das ist aktuell auch unsere Einschätzung.

Herausgeber

Francesco Fedele CEO, BF.direkt AG

Francesco Fedele CEO, BF.direkt AG

Prof. Dr. Steffen Sebastian
Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung
an der IREBS, Universität Regensburg